செகண்ட் ஹேண்ட் வீடு வாங்க...

செகண்ட் ஹேண்ட் வீடு வாங்க...

தமிழகத்தில் பெரிய நகரங்கள் மட்டுமல்ல, சிறிய நகரங்கள்கூட பெரியதாகவே வளர்ந்துவிட்டன. ரியல் எஸ்டேட் உச்சத்தில் இருக்கும் இந்த காலத்தில் நகரத்திற்குள் புதிய வீடோ அல்லது ஃபிளாட்டோ வாங்குவது பகல் கனவுதான். நகரத்திற்குள் வீடும் வேண்டும்; அதே நேரத்தில் குறைந்த விலையிலும் வேண்டும் என்கிறவர்களுக்கு ஒரே வழி, பழைய வீடுகளான செகண்ட் ஹேண்ட் வீடுகளை வாங்குவதே!

சென்னை போன்ற பெருநகரங்களில் பழைய வீடு என்றால் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளே முதலில் நம் நினைவுக்கு வரும். இங்கு அபார்ட்மென்ட்களின் எண்ணிக்கை அதிகம் என்பதோடு, தனி வீடு வாங்க கோடிக்கணக்கில் பணம் வைத்திருக்க வேண்டும். எனவே, சிலபல லட்சங்களில் வீடு வாங்க நினைக்கிறவர்களுக்கு ஃபிளாட்களே, அதுவும் பழைய ஃபிளாட்களே பெஸ்ட் சாய்ஸாக இருக்கும்.

பழைய வீடுகளையோ அல்லது ஃபிளாட் களையோ வாங்கும்போது என்னென்ன விஷயங்களை கவனிக்க வேண்டும் என சென்னையின் முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசகர்களில் ஒருவரான அரசு அழகப்பனை சந்தித்து பேசினோம்.
''வேலை மற்றும் தொழில் காரணமாக நகரத்துக்குள்ளே வசிக்க வேண்டிய சூழ்நிலையில் இருப்பவர்கள் விரும்புவது பெரும்பாலும் பழைய வீடுகளாகவே இருக்கின்றன. குறைந்த பட்ஜெட்டில் வீடு வாங்க நினைக்கிறவர்களின் முதல் விருப்பமாக இருப்பதும் பழைய வீடுகளே. பழைய ஃபிளாட் என்கிறபோது பொதுவாக 15 வருடத்துக்கு உட்பட்டதாக இருப்பது நல்லது'' என்றவர், பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலையை எப்படி தீர்மானிப்பது என்பது குறித்தும் விளக்கினார்.

''பழைய ஃபிளாட்கள் அமைந்திருக்கும் இடம், கட்டடத்தின் வயது, கட்டடத்தின் பராமரிப்பு, கட்டடத்தின் வலிமை போன்றவற்றைப் பொறுத்து, புதிய ஃபிளாட்டு களைவிட சுமார் 15 முதல் 40 சதவிகிதம் வரை விலை குறைவாக கிடைக்க வாய்ப்பிருக்கிறது. ஐந்தாண்டு கொண்ட பழைய ஃபிளாட் எனில் புதிய ஃபிளாட்டைவிட 15-20% விலை குறையும். (எத்தனை ஆண்டு பழைய ஃபிளாட்டுக்கு என்ன விலை என்பது பெட்டி செய்தியில் பார்க்க..!) அதே நேரத்தில், அருமையான பராமரிப்பு, பெயர் சொல்லும் பில்டர் என்கிறபோது பழைய ஃபிளாட்டுக்கு தரும் விலையைவிட 5-10% அதிகம் தந்தாலும் தவறில்லை'' என்றவர், சொத்திற்கான அட்வான்ஸை தந்தவுடன் கட்டாயம் செய்யவேண்டிய சில வேலைகளை பட்டியலிட்டார்.

''சொத்திற்கான அட்வான்ஸை (அதிகபட்சம் 5 ஆயிரம் ரூபாய்க்கு மேல் தரவே தராதீர்கள்!) தந்தவுடன் அந்த சொத்தில் வில்லங்கம் எதுவும் இருக்கிறதா என்பதைக் கட்டாயம் பாருங்கள். தாய் பத்திரம் உள்ளிட்ட பல ஆவணங்களைப் பெற்று வக்கீல் ஒருவரைக் கொண்டு ஆராய்ந்து பாருங்கள். பத்திரம் தொலைந்து விட்டது, டூப்ளிகேட் பத்திரம் வாங்கி இருக்கிறோம் என்று சொன்னால் எச்சரிக்கையாக இருங்கள். வங்கியில் அல்லது தனிநபர்கள் யாரிடமாவது கடன் வாங்கிவிட்டு, அதை கட்டாமல் அல்லது கொஞ்சம் கட்டிவிட்டு, பத்திரம் தொலைந்துவிட்டது என்று போலீசில் புகார் செய்து டூப்ளிகேட் பத்திரம் வாங்க அதிக வாய்ப்பு இருக்கின்றன. டூப்ளிகேட் பத்திரம் உள்ள வீட்டை வாங்கினால், பின்னால் முதலுக்கே மோசம் வர அதிக வாய்ப்பு இருக்கிறது. விலை மலிவாக இருந்தாலும் இதுபோன்ற வீட்டைத் தவிர்ப்பது நல்லது. மேலும், சொத்து கைமாறுவதற்கு முன் வீட்டு வரி, தண்ணீர் வரி போன்றவற்றை சரியாக கட்டியிருக்கிறார்களாக என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். மேலும், இவற்றுக்கான இணைப்பை உங்களின் பெயரில் மாற்றிக் கொள்ள பணம் கொடுக்கும்போதே கையெழுத்து வாங்கிக் கொள்வது அவசியம்'' என்றார்.

தனி வீடு மதிப்பீடு!

தனி வீடு என்கிறபோது அது அமைந்திருக்கும் மனையின் சந்தை விலையோடு, கட்டடத்தின் அப்போதைய மதிப்பைச் சேர்த்தால் வீட்டின் மொத்த மதிப்பு வந்துவிடும். பழைய தனி வீட்டின் மதிப்பை ஒரு தனிப்பட்ட இன்ஜினீயர் மூலம் மதிப்பீடு செய்யுங்கள். சில வங்கிகளே இன்ஜினீயர்களை அனுப்பி மதிப்பீடு செய்து தருவார்கள் என்றாலும், அது நம் தேவையை நிறைவேற்ற உதவுமா என்பது சந்தேகமே! எனவே அந்த மதிப்பீட்டை மறுமதிப்பீடு செய்துகொள்வது நல்லது.  

பழைய வீட்டுக்கும் வங்கிக் கடன்..!

பழைய வீடு வாங்க வங்கிகளும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்களும் தாராளமாக கடன் தருகின்றன. இதுகுறித்து இந்தியாவில் வீட்டுக் கடன் அளிப்பதில் முன்னணியில் இருக்கும் ஹெச்.டி.எஃப்.சி. நிறுவனத்தின் அதிகாரி ஒருவரிடம் பேசினோம். ''பொதுவாக ஃபிளாட்களின் ஆயுள் சுமார் 70 முதல் 75 வருடங்களாக கணக்கிடப்படுகிறது. நல்ல கண்டிஷனில் இருக்கும் ஃபிளாட்களுக்கு, அவை 15 முதல் 20 ஆண்டுகள் பழையதாக இருந்தாலும் கடன் கொடுக்கிறோம். கடனை அதிகபட்சம் 20 ஆண்டுகள் அல்லது கடன் வாங்குபவர் பணி ஓய்வுக்கு முன் கட்டும் விதமாக திரும்ப கட்டும் ஆண்டுகளை முடிவு செய்கிறோம். வங்கிக் கடன் வாங்கி, வீடு வாங்குபவர்களில் சுமார் 15 சதவிகிதத்தினர் பழைய ஃபிளாட் மற்றும் வீடுகளை வாங்குபவர்களாக இருக்கிறார்கள்'' என்றார்.

கடன் விதிமுறைகள்!

பழைய வீட்டுக்கு கடன் வழங்குவதில் விதிமுறைகள் வங்கிக்கு வங்கி மாறுபடுகின்றன. உதாரணமாக, கனரா வங்கி, பழைய வீடு அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வாங்க கடன் கொடுக்கும்போது, 20 வருடத்துக்கு பழையது என்றால், வீட்டின் மதிப்பில் சுமார் 75 சதவிகித தொகையைத் தான் கடனாக அனுமதிக்கிறது. இதுவே, 20 ஆண்டுகளுக்கு மேல் பழையது என்றால் 40 சதவிகித தொகையைத்தான் கடனாக தரும். ஆனால், கார்ப்பரேஷன் வங்கி பத்து வருட பழைய வீட்டுக்கு 85 சதவிகிதமும், அதற்குமேல் எனில் 80 சதவிகித தொகையையும் கடனாக தருகிறது.

வட்டி விகிதம்!

வழக்கமான வீட்டுக் கடன் போலவே பழைய வீட்டுக் கடனுக்கும் நிலையான மற்றும் மாறுபடும் (ஃப்ளோட்டிங்) வட்டி விகிதத்தில் கடன் தருகிறது. நிலையான வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்தால், ஐந்து அல்லது பத்தாண்டுக்குள் கடனை திரும்பக் கட்டவேண்டும் என சில வங்கிகள் நிபந்தனை விதிக்கின்றன. ஃப்ளோட்டிங் வட்டி விகிதத்துக்கு அப்படி எந்த நிபந்தனையும் இல்லை.


வருமான வரிச் சலுகை!

புதிய வீடுகள் மற்றும் ஃபிளாட்கள் போலவே பழைய வீடுகள் மற்றும் ஃபிளாட்களை கடனில் வாங்கும்போது வருமான வரிச் சலுகை இருக்கிறது. வாங்கும் வீட்டை குடியிருக்க பயன்படுத்தினால் திரும்பக் கட்டும் அசலில் 80சி பிரிவின் கீழ் ஒரு லட்ச ரூபாயும், வட்டியில் 1.5 லட்ச ரூபாயும் வரி விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது. வீட்டை வாடகைக்கு விட்டால் திரும்பச் செலுத்தும் அசலுக்கு வரிச் சலுகை இல்லை. அதேநேரத்தில், வட்டி முழுமைக்கும் வரிச் சலுகை இருக்கிறது. தவிர, வாடகையை வருமானமாக காட்ட வேண்டும்.

பத்திரப் பதிவு!

புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பு என்கிறபோது பிரிக்கப்படாத மனைப் பரப்புக்கான (யூ.டி.எஸ்.) அரசு வழிகாட்டி மதிப்பில் 8% முத்திரைத்தாள் கட்டணம், 1% பதிப்புக் கட்டணம் செலுத்தினால் பத்திரப் பதிவு செய்துவிடலாம். ஆனால், பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்பு என்கிறபோது யூ.டி.எஸ். தவிர வீட்டின் மதிப்புக்கும் (தேய்மானம் கழிந்தது போக) 9% முத்திரைத்தாள் மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். அந்த வகையில் சொத்துப் பதிவுக் கட்டணம் அதிகமாக இருக்கும். இந்த பணத்தையும் முன்பே தயாராக வைத்துக் கொள்வது அவசியம். இந்த பத்திரச் செலவுக்கு ஆகும் பணத்தையும் வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் கடன் அளிக்கின்றன. இந்தக் கட்டணத்துக்கும் 80சி பிரிவின் கீழ் வருமான வரி விலக்கு கிடைப்பது கூடுதல் சலுகை.

மறுவிற்பனை விலை எப்படி?

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்குபவர் அதை விற்க நினைத்தால் என்ன விலைக்கு விற்பது என்கிற பயம் கூடவே இருக்கிறது. இது தேவையில்லாத பயம் என்கிறார்கள் விவரம் தெரிந்த சில புரமோட்டர்கள். திருச்சி, ஸ்ரீரங்கத்திலுள்ள விக்னேஷ் ஃபிளாட்ஸ் ஹவுஸிங் புரமோட்டர்ஸ் நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் வி.கோபிநாதன் இப்படி சொன்னார்.

''திருச்சி தில்லை நகரை எடுத்துக் கொண்டால் புதிய ஃபிளாட் ஒரு சதுர அடி விலை 5,800 முதல் 6,000 ரூபாயாக இருக்கிறது. இதுவே பத்து வருட பழைய ஃபிளாட் இதைவிட 10-20% விலை குறைவாக 4,500-5,000 ரூபாய் வாக்கில் விலை போகிறது. இந்த ஃபிளாட்டுகள் பத்தாண்டு களுக்கு முன் சதுர அடி சுமார் 700-1,000 ரூபாய் என்கிற அளவில் விற்பனையானது'' என்றார்.

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்ஸ் சங்க கூட்டமைப்பின் கோவை பிரிவு தலைவர் சுப்ரமணியனிடம் பேசினோம். ''சென்னையோடு ஒப்பிடும்போது கோவையில் பழைய அபார்ட்மென்ட்க்கு அதிக ஆதரவு இல்லை. 100 புதிய அபார்ட்மென்ட்கள் விற்கிற இடத்தில் 5 பழைய ஃபிளாட்களே கைமாறுகிறது.  புதிய ஃபிளாட்களில் நீச்சல்குளம், லிஃப்ட், தோட்டம், கிளப் ஹவுஸ் போன்றவை இருப்பதால் அவற்றையே மக்கள் அதிகம் விரும்புகிறார்கள். கோவையில் உடனடியாக குடியிருக்க வீடு வாங்குபவர்களைவிட எதிர்கால தேவை மற்றும் முதலீட்டு நோக்கில் வாங்குபவர்களே அதிகம். அதேநேரத்தில், பழைய அபார்ட்மென்ட்களின் ரீசேல் வேல்யூவும் அதிகமாகவே இருக்கிறது. இங்குள்ள ராம் நகரில் ஃபிளாட் ஒரு சதுர அடி விலை 4,500 ரூபாய். ஆனால், பழைய ஃபிளாட் 3,500 ரூபாய்'' என்றார்.  

பழைய ஃபிளாட் மற்றும் வீடுகளுக்கு மறுவிற்பனை விலை நன்றாகவே இருக்கிறது. தவிர, குறைந்த முதலீட்டில் உடனடியாக குடியேற நினைப்பவர்களுக்கு பழைய ஃபிளாட் மற்றும் வீடுகள்தான் பெஸ்ட் என்பதில் சந்தேகமே வேண்டாம்!